Unidad 8 Dinámica de la economía: crisis financieras y ambientales

8.5 Modelización de una burbuja de precios inmobiliarios y su derrumbe

Antes de empezar

En esta sección y en la siguiente, unimos el marco básico microeconómico de la oferta y la demanda con los conceptos de la retroalimentación positiva y los puntos de inflexión para construir un modelo de la dinámica del mercado de la vivienda. Si no te has familiarizado con los gráficos de la oferta y la demanda, antes deberías leer las secciones 8.2 y 8.3⁠ del volumen de microeconomía.

Procesos de retroalimentación positiva y negativa en el mercado de la vivienda

Si el mercado inmobiliario está en equilibrio, el precio de la vivienda se mantiene en el mismo nivel de un periodo a otro, que es el precio con el que la oferta y la demanda son iguales. Lo que sucede cuando el precio no está en el nivel de equilibrio depende de si a los compradores y vendedores les importa no solo el precio actual, sino también los precios futuros, es decir, cómo podría variar el valor del activo en el futuro.

Cuando las decisiones dependen solo del precio actual

Si los compradores y vendedores se preocuparan solo por los precios actuales (como en el caso de la comida, porque la comida no es un activo), sería de esperar que un proceso de retroalimentación negativa restableciera el equilibrio. El equilibrio del mercado inmobiliario, igual que el del mercado del pan, sería estable.

La figura 8.9 explica el proceso dinámico de ajuste del precio en este caso. El panel de la izquierda muestra las curvas de la oferta y la demanda de viviendas. El mercado está en equilibrio en el punto E, donde la oferta y la demanda se igualan para el precio $P^*$. Por medio del gráfico de la derecha, podemos ilustrar lo que sucede cuando los precios varían, con el precio del periodo $t$, $P_t$, en el eje horizontal y el precio del siguiente periodo, $P_{t+1}$, en el vertical. Hemos marcado el punto donde $P_t= P^*$: a este precio, el mercado está en equilibrio, por lo que el precio se mantiene igual en el siguiente periodo: $P_{t+1} = P^*$. Así pues, el equilibrio corresponde a un punto situado en la línea de 45 grados.

¿Qué ocurre si el mercado no se encuentra en equilibrio? Supón que el precio en el periodo $t$ es $P_a$, más alto que $P^*$. Sigue los pasos de la figura 8.9 para analizar lo que sucede y cómo derivar la curva de la dinámica de precios.

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Figura 8.9 Derivación de una curva de la dinámica de precios.

$En el equilibrio del mercado: Hay dos gráficos. En el primer gráfico, el eje horizontal muestra la cantidad, indicada como Q, y el eje vertical muestra el precio, indicado como P. Las coordenadas son (cantidad, precio). La línea con pendiente negativa está etiquetada como demanda, mientras que la de pendiente positiva está identificada como oferta. La intersección de las dos líneas está etiquetada E, con una coordenada horizontal de Q^. El segundo gráfico ilustra el proceso de ajuste. El eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Hay una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen, etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». El punto E del primer gráfico se replica en esta línea, con una coordenada horizontal de P^.$

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En el equilibrio del mercado

La oferta es igual a la demanda cuando el precio de la vivienda es $P^*$. Si $P_t = P^*$, entonces $P_{t+1}= P^*$ también. En el gráfico de la derecha, es un punto situado en la curva de la dinámica de precios. Se encuentra en la línea de 45 grados.

$Supón que el precio en el periodo $t$ es $P_a$: Hay dos gráficos. En el primer gráfico, el eje horizontal muestra la cantidad, indicada como Q, y el eje vertical muestra el precio, indicado como P. Las coordenadas son (cantidad, precio). La línea con pendiente negativa está etiquetada como demanda, mientras que la de pendiente positiva está identificada como oferta. La intersección de las dos líneas está etiquetada como E, con una coordenada horizontal de Q^* y una coordenada vertical de P^. Cuando el precio está en P_a, que es más alto que P^, la brecha que aparece entre la demanda y la oferta se designa exceso de oferta. La cantidad demandada es Q_a, situada a la izquierda de Q^. Cuando el precio está en P_b, que es más bajo que P_a pero más alto que P^, disminuye la brecha entre la demanda y la oferta. El segundo gráfico ilustra el proceso de ajuste. El eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Hay una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen, etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». El punto E del primer gráfico se replica en esta línea, con una coordenada horizontal de P^. Aparece un punto adicional donde el precio P_a se replica como coordenada horizontal (precio en el periodo t) y el precio P_b se refleja como coordenada vertical (precio en el periodo t+1). El nuevo punto se sitúa arriba a la derecha del punto original, E.$

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Supón que el precio en el periodo (t) es (P_a)

Al precio $P_a$, que es más alto, la oferta es mayor que la demanda. Hay un exceso de oferta, por lo que algunos vendedores se dan cuenta de que no podrán vender todo lo que les gustaría al precio vigente, así que rebajan el precio que piden. Por lo tanto, el precio empieza a bajar.
Localizando $P_a$ en el gráfico de la derecha, podemos usar la línea de 45 grados para hallar $P_t = P_a$ en el eje horizontal. Supón que el precio baja hasta $P_{t+1} = P_b$ en el siguiente periodo. El punto ($P_a$, $P_b$), situado por debajo de la línea de 45 grados, se encuentra en la curva de la dinámica de precios.

$El precio baja de nuevo hasta $P_c$: Hay dos gráficos. En el primer gráfico, el eje horizontal muestra la cantidad, indicada como Q, y el eje vertical muestra el precio, indicado como P. Las coordenadas son (cantidad, precio). La línea con pendiente negativa está etiquetada como demanda, mientras que la de pendiente positiva está identificada como oferta. La intersección de las dos líneas está etiquetada como E, con una coordenada horizontal de Q^* y una coordenada vertical de P^. Cuando el precio está en P_a, que es más alto que P^, la brecha que aparece entre la demanda y la oferta se designa exceso de oferta. La cantidad demandada es Q_a, situada a la izquierda de Q^. Cuando el precio está en P_b, que es más bajo que P_a pero más alto que P^, disminuye la brecha entre la demanda y la oferta. De la misma forma, cuando el precio está en P_c y P_d, que son más bajos que P_b pero más altos que P^*, disminuye la brecha entre la demanda y la oferta. El segundo gráfico ilustra el proceso de ajuste. El eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Hay una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen, etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». El punto E del primer gráfico se replica en esta línea, con una coordenada horizontal de P^. Aparece un punto adicional donde el precio P_a se replica como coordenada horizontal (precio en el periodo t) y el precio P_b se refleja como coordenada vertical (precio en el periodo t+1). El nuevo punto se sitúa arriba a la derecha del punto original, E. Se muestran dos puntos más, cuyas coordenadas son (P_b, P_c) y (P_c, P_d).$

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El precio baja de nuevo hasta (P_c)

El precio $P_b$ sigue por encima del precio de equilibrio. De nuevo hay exceso de oferta y los vendedores siguen recortando el precio, en competencia por los compradores, por lo que el precio baja otra vez. Si el nuevo precio es $P_c$, podemos encontrar $P_b$ en el eje horizontal a la derecha y dibujar el punto ($P_b$, $P_c$) en la curva de la dinámica de precios. Como el precio sigue bajando, podemos dibujar más puntos hasta que se llegue al equilibrio en $P^*$.

$La CDP: Hay dos gráficos. En el primer gráfico, el eje horizontal muestra la cantidad, indicada como Q, y el eje vertical muestra el precio, indicado como P. Las coordenadas son (cantidad, precio). La línea con pendiente negativa está etiquetada como demanda, mientras que la de pendiente positiva está identificada como oferta. La intersección de las dos líneas está etiquetada como E, con una coordenada horizontal de Q^* y una coordenada vertical de P^. Cuando el precio está en P_a, que es más alto que P^, la brecha que aparece entre la demanda y la oferta se designa exceso de oferta. La cantidad demandada es Q_a, situada a la izquierda de Q^. Cuando el precio está en P_b, que es más bajo que P_a pero más alto que P^, disminuye la brecha entre la demanda y la oferta. De la misma forma, cuando el precio está en P_c y P_d, que son más bajos que P_b pero más altos que P^, disminuye la brecha entre la demanda y la oferta. El segundo gráfico ilustra el proceso de ajuste. El eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Hay una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen, etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». El punto E del primer gráfico se replica en esta línea, con una coordenada horizontal de P^. Aparece un punto adicional donde el precio P_a se replica como coordenada horizontal (precio en el periodo t) y el precio P_b se refleja como coordenada vertical (precio en el periodo t+1). El nuevo punto se sitúa arriba a la derecha del punto original, E. Se muestran dos puntos más, cuyas coordenadas son (P_b, P_c) y (P_c, P_d), respectivamente. Una curva con pendiente positiva y etiquetada como CDP pasa por los cuatro puntos, con una pendiente más plana que la de la línea de 45 grados. Su intersección con la línea de 45 grados corresponde al punto E que es réplica del que hay en el primer gráfico.$

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La CDP

Uniendo los puntos obtenemos la curva de la dinámica de precios (CDP). En este ejemplo, ha salido una línea recta. La CDP es más plana que la línea de 45 grados.

curva de dinámica de precios: La curva de la dinámica de precios es un gráfico que muestra la relación entre el precio de un bien en un periodo $t$ (en el eje horizontal) y su precio en el periodo $t + 1$ (en el eje vertical). El punto en el que el gráfico cruza la línea de 45 grados representa un equilibrio de mercado: a ese precio, la demanda es igual a la oferta, por lo que el precio se mantiene constante de un periodo al siguiente. A otros precios, el exceso de demanda o de oferta genera una variación del precio.

La curva de la dinámica de precios es más plana que la línea de 45 grados, y la intersección de las dos es un precio de equilibrio (estar en la línea de 45 grados implica que el precio será el mismo en los dos periodos, es decir, no habrá cambiado, como se requiere en un equilibrio). Cuando el precio está por encima del nivel de equilibrio (en el panel izquierdo de la figura), la CDP (en el panel derecho) se halla por debajo de la línea de 45 grados. Si empiezas con un precio inferior a $P^*$ y repites la derivación, descubrirás que (como se muestra en la figura) la CDP se sitúa por encima de la línea de 45 grados mientras el precio sube hasta el nivel de equilibrio.

La curva de la dinámica de precios de la figura 8.9 —más plana que la línea de 45 grados— corresponde al caso de un equilibrio estable. Si debido a un shock el precio se aleja del nivel de equilibrio, un proceso de retroalimentación negativa a lo largo de la CDP restablece el equilibrio en el mercado.

Hemos ilustrado este proceso mediante un shock que subió el precio por encima del de equilibrio, por lo que la retroalimentación negativa lo bajó. Pero no es ese el motivo de que llamemos negativa a la retroalimentación. Es «negativa» porque las acciones de los compradores y vendedores trabajan contra el shock inicial, lo «niegan». Si el shock produjo un precio más bajo que $P^*$, el resultado sería que el precio vuelve a subir hasta el nivel de equilibrio.

Cuando importa lo que se piensa del precio futuro

Como la vivienda —a diferencia del pan— es un activo, es más realista suponer que la oferta y la demanda de viviendas dependen no solo del precio actual, sino también de lo que la gente cree que sucederá con los precios en el futuro. Piensa en lo que podría ocurrir si la gente piensa que las viviendas se venden a un precio más alto de lo normal. Correría la voz de que el mercado parece animarse.

Dependiendo de las expectativas, es posible que el equilibrio se restablezca mediante un proceso de retroalimentación negativa. Pero es posible que se genere un proceso de retroalimentación positiva que tenga tanta fuerza que provoque inestabilidad: una burbuja del precio de la vivienda. La figura 8.10 ilustra esas dos situaciones alternativas para el precio de la vivienda, $P$.

El shock del precio lleva a algunas personas a creer que en el futuro subirá, por lo que la vivienda se está volviendo un activo más valioso y la curva de la demanda de viviendas sube. Pero si se entiende que la subida del precio es algo puntual, entonces el proceso de retroalimentación negativa descrito en la figura 8.10 restablecerá el equilibrio.

Hay dos diagramas de flujo. El primero ilustra el proceso de retroalimentación negativa en el que las expectativas enfrían la subida del precio. La noticia de que el mercado de la vivienda se anima hace que el precio suba, lo que lleva a pensar a algunas personas que el precio seguirá subiendo, así que la demanda aumenta. Pero otras creen que el precio volverá a bajar, lo que al final hará que la demanda caiga y el precio se estabilice. El segundo diagrama de flujo ilustra el proceso de retroalimentación positiva, en el que las expectativas amplifican la subida del precio. Esta situación también se conoce como burbuja. La noticia de que el mercado de la vivienda se anima hace que el precio suba, lo que lleva a una convicción generalizada de que seguirá subiendo, así que la demanda aumenta. Ese convencimiento lleva a que el precio suba y confirme las expectativas de más aumentos. En consecuencia, la demanda aumenta y el precio sube más. A su vez, esas subidas del precio confirman las expectativas de más aumentos. Así pues, se forma un ciclo, que a menudo se conoce como burbuja.

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Figura 8.10 Retroalimentación positiva y negativa en el mercado inmobiliario.

El panel de la derecha ilustra un proceso de retroalimentación positiva. Puede darse una burbuja si se generaliza la opinión de que es probable que los precios suban en el futuro. Hay personas que entienden que un incremento del precio se debe a que otras personas saben algo que ellas no saben, y ajustan sus propias expectativas al alza. O también pueden pensar que hay una oportunidad para especular: compran la casa ahora y la venden a otros compradores después a un precio más alto. En cualquier caso, el aumento de la demanda es suficientemente grande para empujar el precio hacia arriba, generando una retroalimentación positiva, que aumenta más la demanda y el precio.

La curva de la dinámica de precios de los activos inmobiliarios

Podemos modelar las dos situaciones como hicimos antes, usando un gráfico de demanda y oferta y derivando la curva de la dinámica de precios. La diferencia importante es que la curva de la demanda depende no solo del precio actual, que se presenta en el eje vertical como siempre, sino también de los precios que se esperan en el futuro. Si el precio que se prevé para el futuro aumenta, la demanda será más alta en cada nivel del precio actual, y la curva de demanda se desplazará hacia la derecha.

exceso de oferta: Situación que se da cuando la cantidad ofertada de un bien es superior a la cantidad demandada al precio actual. Véase también: exceso de demanda.

Un shock en el precio de la vivienda lo eleva con respecto al precio de equilibrio, pasando de $P^*$ a $P_a$. En la figura 8.9, el exceso de oferta en $P_a$ dio lugar a un proceso de ajuste dinámico de vuelta al precio de equilibrio. Pero ahora algunas personas piensan que es el principio de un periodo de alza de precios, lo que desplaza la curva de demanda hacia la derecha.

La figura 8.11 muestra lo que podría ocurrir a continuación. La nueva curva de demanda es $D_a$. En este caso, el aumento de la demanda es relativamente pequeño —tal vez porque la mayoría de la gente no cree que el precio siga subiendo—, así que continúa habiendo exceso de oferta al precio $P_a$. En consecuencia, el precio empezará a bajar, como antes. El proceso de la retroalimentación negativa funciona de forma parecida al de la figura 8.9, aunque con ajustes de precio más pequeños ya que el desplazamiento de la demanda empuja algo el precio hacia arriba, generando menos exceso de oferta. A medida que bajen los precios y la gente se dé cuenta de que la subida fue pasajera, la curva de demanda volverá a su posición anterior. El precio se estabilizará de nuevo en $P^*$.

$Hay dos gráficos. En el primer gráfico, el eje horizontal muestra la cantidad, indicada como Q, y el eje vertical muestra el precio, indicado como P. Las coordenadas son (cantidad, precio). Una línea con pendiente negativa está etiquetada como demanda, mientras que la otra línea paralela con pendiente negativa está etiquetada como D_a, con D_a situada por encima de la demanda. La línea con pendiente positiva está etiquetada como oferta. La intersección de las dos líneas está etiquetada como E, con una coordenada horizontal de Q^* y una coordenada vertical de P^. Cuando el precio está en P_a, que es más alto que P^, la brecha que aparece entre D_a y la oferta se designa exceso de oferta y es más pequeña que la brecha entre la demanda y la oferta. El segundo gráfico ilustra el proceso de ajuste. El eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Hay una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen, etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». El punto E del primer gráfico se replica en esta línea, con una coordenada horizontal de P^*. Otra línea con pendiente positiva etiquetada como CDP, que es más plana, se corta con la línea de 45 grados en el punto E, que es réplica del que hay en el primer gráfico.$

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Figura 8.11 El shock en el precio se ha amortiguado: retroalimentación negativa y equilibrio estable.

La curva de la dinámica de los precios es parecida a la de la figura anterior. Hemos dibujado una curva más inclinada, que representa ajustes de precio más pequeños, pero sigue siendo más plana que la línea de 45 grados. El equilibrio del mercado de la vivienda es estable.

Retroalimentación positiva y amplificación de un shock en el precio de la vivienda

Pero si muchas personas piensan que la subida inicial del precio avisa de más encarecimientos, el desplazamiento de la demanda será mayor y causará, a su vez, más subidas. La figura 8.12 modeliza este caso de escalada desenfrenada del precio. (Para mostrar precios superiores a $P_a$, hemos usado una escala diferente en el eje vertical).

exceso de demanda: Situación que se da cuando la cantidad demandada de un bien es superior a la cantidad que se oferta al precio actual. Véase también: exceso de oferta.

Cuando se observa el precio $P_a$, la curva de demanda se desplaza a $D_a$. Ahora hay exceso de demanda de viviendas. Por lo tanto, el precio empieza a subir de $P_a$ y llega a $P_b$ en el siguiente periodo. Ese es el primer punto marcado por encima de $P^*$ sobre la CDP del panel de la derecha. La subida hasta $P_b$ refuerza la expectativa de encarecimiento de los precios y la curva de demanda se desplaza de nuevo hasta $D_b$. Una vez más hay exceso de demanda, lo que da lugar a sucesivos aumentos de precio y desplazamientos de demanda.

$Hay dos gráficos. En el primer gráfico, el eje horizontal muestra la cantidad, indicada como Q, y el eje vertical muestra el precio, indicado como P. Las coordenadas son (cantidad, precio). Una línea con pendiente negativa está etiquetada como demanda, mientras que hay otras tres líneas paralelas con pendiente negativa etiquetadas como D_a, D_b y D_c, con D_c situada más arriba y la demanda situada más baja. Una línea con pendiente positiva está etiquetada como oferta y corta a la demanda en el punto E, con una coordenada horizontal de Q^* y una coordenada vertical de P^. D_c y la curva de oferta se cortan en un punto con una coordenada vertical de P_d. Cuando el precio está en P_c, la brecha entre D_c y la oferta está señalada como exceso de demanda. También se resaltan las brechas entre la oferta y D_b con el precio P_b y entre la oferta y D_a con el precio P_a. P_d es el que está más arriba en el eje vertical, mientras que P_a es el situado más abajo. El segundo gráfico ilustra el proceso de ajuste. El eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen está etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». El punto E del primer gráfico se replica en esta línea, con una coordenada horizontal de P^. También hay réplicas de otras intersecciones del primer gráfico, situadas en una línea con pendiente positiva etiquetada como CDP que tiene una pendiente más inclinada que la línea de 45 grados. Esta línea CDP corta la línea de 45 grados en el punto E, que es réplica del que hay en el primer gráfico. Estos puntos replicados tienen las coordenadas horizontales P_a, P_b y P_c, siendo P_a el más cercano a P^* y P_c el más alejado.$

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Figura 8.12 El shock en el precio se amplifica: retroalimentación positiva e inestabilidad.

En la figura 8.12, las subidas de precio dan lugar a más subidas —un proceso de retroalimentación positiva— y, en lugar de contrarrestarlas, amplían el shock inicial del precio, lo que nos aleja más y más del equilibrio. De igual modo, una bajada del precio a menos de $P^*$ pondría en marcha una serie de retroalimentaciones positivas que ampliarían la bajada inicial y desencadenarían un proceso de abaratamiento descontrolado (como se tratará en el ejercicio 8.2). Estos dos casos se corresponden con una CDP que pasa por $P^*$ y está más inclinada que la línea de 45 grados. El equilibrio en E es inestable.

La figura 8.12 describe el principio de una burbuja de subidas desenfrenadas del precio de la vivienda. En esta situación, el proceso de retroalimentación positiva continuará hasta que suceda algo que cambie la expectativa de un incremento imparable de precios.

Si te interesa un modelo matemático de una burbuja como la mostrada en la figura 8.12, lee este suplemento matemático.

Ejercicio 8.2 Modelización de una caída del mercado inmobiliario

Elabora un gráfico parecido al de la figura 8.12 y ofrece una explicación paso a paso de cómo puede ocurrir un descalabro del mercado de la vivienda. Como punto de partida supón un shock negativo: una caída de precios por causas externas al modelo.

La dinámica del precio de la vivienda: ciclos de burbuja-estallido

La figura 8.13 resume las curvas de la dinámica de los precios (CDP) con equilibrios estables e inestables. En uno inestable, la CDP está más inclinada que la línea de 45 grados; si es estable, está más plana.

$Hay dos gráficos. En el primer gráfico, etiquetado como «Equilibrio inestable», el eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen está etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». Una línea adicional, con una pendiente positiva mayor y etiquetada CDP, corta a la línea de 45 grados en el punto en el que tanto la coordenada horizontal como la vertical son P_0. Los puntos P_0, P_1, P_2 y P_3 están marcados en el eje horizontal, mientras que los puntos correspondientes en el eje vertical ilustran el proceso de ajuste. Cuando las coordenadas horizontales son P_1 y P_2, sus correspondientes coordenadas verticales en la línea CDP son P_2 y P_3, respectivamente. El proceso continúa con P_3; cada nuevo paso se aleja más de la línea de 45 grados. En el segundo gráfico, etiquetado como «Equilibrio estable», el eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). De modo semejante, una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen está etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». Una línea adicional, con una pendiente positiva más plana y etiquetada CDP, corta a la línea de 45 grados en el punto en el que tanto la coordenada horizontal como la vertical son P_0. Los puntos P_0, P_1, P_2 y P_3 están marcados en el eje horizontal, mientras que los puntos correspondientes en el eje vertical dejan ver el proceso de ajuste. Cuando las coordenadas horizontales son P_1 y P_2, sus correspondientes coordenadas verticales en la línea CDP son P_2 y P_3, respectivamente. El proceso continúa con P_3; cada nuevo paso converge más hacia la línea de 45 grados.$

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Figura 8.13 Equilibrios estable e inestable en el mercado inmobiliario.

Hasta ahora, hemos dibujado las CDP como líneas rectas por comodidad, pero no hay razón por la que no puedan ser curvas (como las hemos llamado). Y en tal caso, es posible que crucen la línea de 45 grados más de una vez, como corresponde a una situación en la que existe más de un equilibrio: hay varios niveles de precios en los que el precio no varía de un periodo a otro.

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Figura 8.3

Las CDP nos pueden ayudar a modelizar lo que observamos, con periodos de estabilidad alrededor de más de un precio de equilibrio de las viviendas y con otros periodos de inestabilidad con auges y caídas. Parece que se da una coexistencia de equilibrios estables e inestables. En la figura 8.14, modelizamos el mercado de la vivienda como la «colina» de la sección 8.2, con dos equilibrios estables y uno inestable —el punto de inflexión de la cima— entre ellos. Esto nos da una CDP con forma de S, igual que la mostrada en la figura 8.14.

Hay un equilibrio estable con un precio bajo en el punto C y es estable porque aquí la CDP es más plana que la línea de 45 grados. Un pequeño shock del precio se traduciría en un ajuste dinámico, con la retroalimentación negativa contrarrestando el shock y devolviendo el precio a lo largo de la curva al punto C. El punto D es estable por la misma razón.

El punto T también es un equilibrio, pero se trata de un punto de inflexión inestable. Es decir, un pequeño shock del precio dispararía retroalimentaciones positivas que bajarían el precio hacia C (si el shock fue una caída del precio), que es un equilibrio estable en un precio bajo, o que lo subirían hacia D (si el shock fue un encarecimiento), que es un equilibrio estable en un precio alto.

A diferencia de la trampa de pobreza, en este caso —el mercado de la vivienda— no tenemos un equilibrio «bueno» y uno «malo». El que resulte preferible tener precios altos o bajos para la vivienda depende de si tienes una y deseas venderla o si careces de una y te gustaría comprar. El problema del mercado inmobiliario es que los precios pueden cambiar drásticamente —burbuja o desplome— y acarrear una incertidumbre considerable para todos los hogares.

Para entender por qué el equilibrio en T es inestable, observa que en T la CDP está más inclinada que la línea de 45 grados, cuya pendiente es igual a 1. Eso implica que, a lo largo de la línea de 45 grados, una variación del precio en el momento $t$ se asocia con una variación de la misma magnitud en el periodo $t + 1 (\Delta P_t = \Delta P_{t+1})$. El que la CDP tenga una pendiente mayor de 1 implica que una variación del precio en el periodo $t$ se asocia con otra mayor en el periodo $t + 1$. Dicho de otro modo, la reacción a un shock de precio en el punto T (ya sea ascendente o descendente) no se amortigua, sino que amplifica el shock. Una conclusión importante que se extrae de la figura 8.13 es que sería de esperar que la economía se acercase mucho más a menudo a un equilibrio estable que a uno inestable.

Sigue los pasos de la figura 8.14 para comprender cómo, a partir del equilibrio de precio bajo en C, podría originarse una burbuja inmobiliaria.

$El gráfico ilustra la dinámica de los ajustes de precio a lo largo del tiempo. El eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen está etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». Una línea con forma de S y pendiente positiva etiquetada CDP corta a esta línea de 45 grados en tres puntos: C, T y D. El punto C, situado más abajo, representa un equilibrio estable con un precio bajo. El punto T, situado en un nivel intermedio, representa un equilibrio inestable. El punto D, situado más arriba, representa un equilibrio estable con un precio alto. Hay flechas que indican la dirección de los ajustes del precio, apuntando de T a C o de T a D.$

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Figura 8.14 Dinámica de los precios, múltiples equilibrios y la CDP con forma de S.

$Un equilibrio estable y dos inestables: El gráfico ilustra la dinámica de los ajustes de precio a lo largo del tiempo. El eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen está etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». Una línea con forma de S y pendiente positiva etiquetada CDP corta a esta línea de 45 grados en tres puntos: C, T y D. El punto C, situado más abajo, representa un equilibrio estable con un precio bajo. El punto T, situado en un nivel intermedio, representa un equilibrio inestable. El punto D, situado más arriba, representa un equilibrio estable con un precio alto.$

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Un equilibrio estable y dos inestables

Una CDP con forma de S que corta a la línea de 45 grados tres veces nos ofrece un modelo del mercado de la vivienda con tres equilibrios: uno estable con un precio bajo, otro con uno alto y un equilibrio inestable entre los dos.

$El equilibrio inestable se denomina punto de inflexión: El gráfico ilustra la dinámica de los ajustes de precio a lo largo del tiempo. El eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen está etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». Una línea con forma de S y pendiente positiva etiquetada CDP corta a esta línea de 45 grados en tres puntos: C, T y D. El punto C, situado más abajo, representa un equilibrio estable con un precio bajo. El punto T, situado en un nivel intermedio, representa un equilibrio inestable. El punto D, situado más arriba, representa un equilibrio estable con un precio alto.$

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https://books.core-econ.org/the-economy/macroeconomics/es/08-financial-environmental-crises-05-model-house-price-bubble.html#figura-8-14b

El equilibrio inestable se denomina punto de inflexión

Cualquier shock del precio en el equilibrio inestable, sin importar lo pequeño que sea, desplaza el precio en la misma dirección que el shock (retroalimentación positiva). Es un punto de inflexión.

$Un shock del precio: El gráfico ilustra la dinámica de los ajustes de precio a lo largo del tiempo. El eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen está etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». Una línea con forma de S y pendiente positiva etiquetada CDP corta a esta línea de 45 grados en tres puntos: C, T y D. El punto C, situado más abajo, representa un equilibrio estable con un precio bajo. El punto T, situado en un nivel intermedio, representa un equilibrio inestable, en concreto, un punto de inflexión. El punto D, situado más arriba, representa un equilibrio estable con un precio alto. Hay flechas dibujadas que apuntan de T a D.$

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Un shock del precio

El punto de partida es el equilibrio estable a precio bajo, C. Un shock del precio suficientemente grande para llevar el precio más allá del punto de inflexión sitúa el mercado en la parte inclinada de la CDP por encima de la línea de 45 grados. Se genera un proceso de retroalimentación positiva, con incrementos cada vez mayores de los precios.

$Las retroalimentaciones positivas se acumulan y siguen amplificando el shock: El gráfico ilustra la dinámica de los ajustes de precio a lo largo del tiempo. El eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen está etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». Una línea con forma de S y pendiente positiva etiquetada CDP corta a esta línea de 45 grados en tres puntos: C, T y D. El punto C, situado más abajo, representa un equilibrio estable con un precio bajo. El punto T, situado en un nivel intermedio, representa un equilibrio inestable, en concreto, un punto de inflexión. El punto D, situado más arriba, representa un equilibrio estable con un precio alto. Hay flechas dibujadas que apuntan de T a D. Otras flechas más pequeñas resaltan la convergencia hacia un equilibrio estable con precio alto desde T hacia D.$

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Las retroalimentaciones positivas se acumulan y siguen amplificando el shock

Este proceso continúa hasta que el mercado de la vivienda converge con el equilibrio estable a un precio elevado.

De manera parecida, una caída grande del precio de la vivienda puede provocar un desplome desde el equilibrio con precio alto hasta el equilibrio con precio bajo.

Ejercicio 8.3 Diferencias entre equilibrio y estabilidad

Explica, con tus palabras y con ejemplos, la diferencia entre los conceptos de equilibrio y estabilidad.

Pregunta 8.4 Elige las respuestas que sean correctas

Lee los siguientes enunciados y elige los que sean correctos.

Los procesos de retroalimentación positiva en respuesta a un shock del precio pueden hacer que los precios bajen.
En cualquier momento dado, hay más probabilidad de que la economía se encuentre en un equilibrio estable que inestable.
Con respecto a la vivienda, el equilibrio con precio bajo es estable porque no desaparece si se desplaza la curva de la dinámica de los precios.
Las burbujas del precio de la vivienda se producen cuando la gente no toma las variaciones de precios como una fuente de información.

Los procesos de retroalimentación positiva refuerzan el shock inicial (alejamiento del equilibrio), por lo que, si el shock inicial causa una bajada de los precios, esos procesos provocarán que los precios sigan bajando.
Si la economía está en un equilibrio estable, cualquier alejamiento de ese equilibrio, incluso pequeño, acabará dando como resultado que los precios vuelvan al mismo equilibrio, por lo que la economía se mantendrá en ese equilibrio salvo que haya un shock grande. No obstante, si la economía está en un equilibrio inestable, cualquier pequeño alejamiento hará que la economía se aleje más y más, por lo que resulta más difícil mantener un equilibrio inestable.
El equilibrio con precio bajo es estable porque cualquier pequeño alejamiento de ese equilibrio acabará dando como resultado que los precios vuelvan al mismo equilibrio. La estabilidad del equilibrio no guarda relación con el hecho de siga existiendo o no cuando se desplaza la curva de la dinámica de los precios.
Al contrario: se produce una burbuja del precio de la vivienda porque la gente considera las variaciones actuales de los precios como una información de que los precios seguirán subiendo.