Unidad 8 Dinámica de la economía: crisis financieras y ambientales

8.6 Variaciones estructurales del mercado de la vivienda y desplazamientos de la CDP con forma de S

La figura 8.14 muestra que, teniendo forma de S la curva de la dinámica de precios, un shock del precio suficientemente grande en el mercado inmobiliario puede generar una variación de los precios actuales que los lleve más allá del punto de inflexión, dando lugar a un auge o una caída del precio de la vivienda (dependiendo de si el equilibrio inicial era con un precio alto o bajo). Por lo tanto, el modelo podría explicar las fases de expansión y contracción del precio de la vivienda, parecidas a las que hemos visto en la figura 8.8.

A diferencia de lo que sucede con la vivienda, en las acciones y en activos como Bitcoin se pueden observar grandes saltos de precios.

Pero históricamente las burbujas inmobiliarias no han comenzado ni terminado con una variación espectacular del precio en cuestión de un año. En esta sección, ampliamos el modelo con los desplazamientos de la curva de la dinámica de los precios (CDP) en sí a fin de que refleje mejor la dinámica de precios que puede disparar un auge o una caída. Para una economía que está en el equilibrio del precio alto, un desplazamiento de la CDP eliminará el punto de inflexión y la conocida dinámica resultante de los precios llevará el mercado al equilibrio del precio bajo (en el caso de una caída).

Hasta ahora, hemos considerado que los auges y caídas son reacciones a un shock, es decir, alguna variación del precio hoy que es resultado de causas externas al modelo, sin que haya cambios en el modelo (con la CDP invariable). Con «desplazamiento», nos referimos a un movimiento de la curva en sí, es decir, una variación de la CDP.

Por lo tanto, son dos las cosas que podrían perturbar un equilibrio:

Se producen shocks (movimientos a lo largo de una CDP) cuando hay una variación en el precio en este periodo que ocurre por razones externas al modelo (por ejemplo, un desplazamiento de la curva de la demanda a causa del lanzamiento de una nueva tecnología para sitios web de inmuebles) que acaba afectando al precio en el siguiente periodo (reflejado en el nombre de la curva: dinámica de precios).
Se producen desplazamientos (movimientos de toda la CDP) cuando hay una variación en las expectativas de la gente sobre los precios futuros de la vivienda por motivos que no son la variación en sí (por ejemplo, la preocupación de que el nivel actual en un equilibrio con precio alto sea demasiado alto dados los ingresos de los hogares y las condiciones de concesión de créditos).

Explicación de los desplazamientos de la curva de la dinámica de precios en el mercado de la vivienda

¿Por qué se desplazaría la CDP? Recuerda que la CDP nos dice que el precio que se dará el año próximo depende del precio de este año; pero el precio de la vivienda el año próximo se verá afectado por otros factores aparte del precio de este año. Depende, entre otras cosas, de lo que la gente piense que va a suceder con los precios de las casas en el futuro.

Ahora supón que en el equilibrio con precio alto hay personas a las que «les entra miedo». Creen que los precios son demasiado elevados, dadas la asequibilidad (el lado de la demanda) y la oferta de viviendas. En Inglaterra y Gales, por ejemplo, el índice de precios de la vivienda casi se triplicó entre 1998 y 2008, mientras que el índice de los ingresos subió solo un 50 %. Si se piensa en cuántos años más de ingresos se necesitaban para comprar una casa en 2008 en comparación con una década antes, está clara la caída drástica de la asequibilidad de la vivienda.

«Unos precios tan altos no pueden durar para siempre», se dicen a sí mismos. Y empiezan a pensar que los precios de la vivienda caerán: «Es el momento de vender para que, cuando los precios caigan, me pueda comprar una casa mejor por el mismo dinero». Los propietarios con una hipoteca empiezan a preocuparse de que, en caso de bajada de precios, acaben con una vivienda cuyo valor de mercado sea inferior a la hipoteca que le deben al banco. Quieren vender antes de que el precio caiga para reducir el riesgo de encontrarse con un patrimonio inmobiliario negativo.

Como empieza a parecer que la mejor forma de obtener una ganancia de capital es vender viviendas, y no comprarlas, el pesimismo se autocumple: los precios caen.

Desplazamientos de la curva de la dinámica de precios

Supón que el mercado de la vivienda está inicialmente en el punto D de la figura 8.15. En T, el precio previsto en el periodo próximo es el mismo que en el periodo actual, ya que es un punto donde la CDP corta a la línea de 45 grados. Ahora supón que, como la gente empieza a pensar que los precios altos no pueden durar, el precio esperado en el periodo próximo es más bajo que en el actual. Ese será un punto en una nueva CDP situada más abajo de D. Toda la CDP se desplaza hacia abajo y se representa con la línea discontinua, CDP′. El mercado se desplaza a un nuevo equilibrio en D′ y hay un nuevo punto de inflexión en T′.

$El gráfico ilustra la dinámica de los ajustes de precio a lo largo del tiempo. El eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen está etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». Una línea con forma de S y pendiente positiva etiquetada CDP corta a esta línea de 45 grados en tres puntos: C, T y D. El punto C, a un nivel más bajo, representa un equilibrio estable con un precio bajo. El punto T, a un nivel intermedio, representa un equilibrio inestable. El punto D, más arriba, representa un equilibrio estable con un precio alto. Otra línea con pendiente positiva y forma de S situada debajo de la CDP original está etiquetada como CDP′. Esta línea corta a la línea de 45 grados en tres puntos: C′, T′ y D′. Estas intersecciones se encuentran debajo de las intersecciones originales, C, T y D, y están etiquetadas como nuevo equilibrio estable con precio bajo, nuevo punto de inflexión y nuevo equilibrio estable con precio alto, respectivamente.$

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https://books.core-econ.org/the-economy/macroeconomics/es/08-financial-environmental-crises-06-housing-market-changes-pdc-shifts.html#figura-8-15

Figura 8.15 Desplazamiento de la CDP con forma de S.

El desplazamiento de la CDP ha acercado al mercado al punto de inflexión y al peligro de que el precio de la vivienda se desplome.

Sin embargo, cabe la posibilidad de que la «nueva normalidad» en el punto D′ no dure. Podría resurgir la confianza en que la vivienda es una buena apuesta y que el precio del periodo siguiente será más alto que en el punto D′; en ese caso, la CDP podría ascender hasta su posición inicial y el equilibrio estable con el precio más alto identificado por el punto D podría restablecerse una vez más.

Esa no es la única posibilidad. Si se impone la opinión de que el precio del punto D′ no es demasiado bajo, sino que sigue siendo «demasiado alto», dado el nivel de asequibilidad, por ejemplo, entonces el desplazamiento estructural de la CDP es descendente, por ejemplo, hasta CDP″ en la figura 8.16. En tal caso, el equilibrio en el punto T′ tiene que ser pasajero. Una vez que la opinión sobre el mercado de la vivienda ha cambiado tanto que la curva con forma de S (de puntos) queda por debajo de la línea de 45 grados (salvo donde el precio es muy bajo), solo hay un equilibrio en el mercado y se desploma hasta el punto C″.

$Hay dos gráficos. En el primer gráfico, el eje horizontal muestra el precio en el periodo t, indicado como P_t, y el vertical refleja el precio en el periodo t+1, indicado como P_{t+1}. Las coordenadas son (precio en el periodo t, precio en el periodo t+1). Una línea recta con pendiente positiva de 45 grados que parte del origen está etiquetada como «Precio sin cambios de un periodo a otro». Tres líneas con pendiente positiva y forma de S etiquetadas como CDP, CDP′ y CDP′′ cortan a esa línea de 45 grados, estando CDP situada más arriba, CDP′ entre medias y CDP′′ más abajo. La línea etiquetada como CDP′ la corta en el punto D′ mientras que la etiquetada CDP′′ la corta en los puntos C′′ y D′′. El punto C′′ representa un equilibrio estable con precios bajos, mientras que los puntos D′ y D′′ representan equilibrios estables con precios altos. Es de destacar que la línea CDP′′ no corta a la línea de 45 grados en la parte intermedia, lo que indica que no hay puntos de inflexión. El segundo gráfico es casi igual que el primero, pero incluye flechas rojas que representan el proceso de ajuste de los precios. Esas flechas, situadas en el espacio existente entre la línea de 45 grados y CDP′′, ilustran el desplazamiento de D′ a D′′ y luego continúan hacia C′′.$

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https://books.core-econ.org/the-economy/macroeconomics/es/08-financial-environmental-crises-06-housing-market-changes-pdc-shifts.html#figura-8-16

Figura 8.16 Un desplazamiento de la CDP elimina los puntos de inflexión de tres equilibrios y deja uno solo.

Este modelo ayuda a explicar el temor a que una burbuja en un mercado de activos pueda ir seguida por un crac con graves ramificaciones para toda la economía.

Pregunta 8.5 Elige las respuestas que sean correctas

Las figuras 8.15 y 8.16 muestran varias curvas de la dinámica de precios con forma de S para el mercado de la vivienda. Teniendo en cuenta las figuras, lee los siguientes enunciados y elige los que sean correctos.

Puede haber uno, dos o tres equilibrios en el mercado inmobiliario.
Los puntos T y D representan equilibrios inestables.
Un proceso de retroalimentación positiva implica que los precios de la vivienda siempre suben.
El optimismo sobre los precios de la vivienda desplazaría la CDP hacia arriba.

La CDP con forma de S puede cortar a la línea de 45 grados entre una y tres veces, como se muestra en las figuras 8.15 y 8.16.
El punto T es un equilibrio inestable, pero el punto D es un equilibrio estable.
Un proceso de retroalimentación positiva podría dar como resultado la bajada del precio de la vivienda. Por ejemplo, en la curva CDP, un shock negativo en el punto T causaría su abaratamiento hasta la intersección entre CDP y la línea de 45 grados.
El optimismo llevaría a precios más altos para ambos equilibrios estables (lo opuesto a lo que muestra la figura).

Ejercicio 8.4 Un auge en el mercado inmobiliario

Presenta una serie de cinco figuras que describan cómo los desplazamientos estructurales en el mercado de la vivienda pueden generar una burbuja inmobiliaria. Además del gráfico en sí, debes ofrecer una explicación de cada diapositiva y utilizar los siguientes títulos para las figuras.

Figura 1: Precios bajos y estables.
Figura 2: La confianza en el mercado aumenta entre algunos propietarios.
Figura 3: Un desplazamiento estructural en el mercado de la vivienda hace que los precios sean más altos, pero sin dejar de ser estables.
Figura 4: Desaparece el punto de inflexión.
Figura 5: Auge de los precios.

Ejercicio 8.5 Las diez grandes burbujas de precios de activos de los 400 últimos años

Según el historiador económico Charles Kindleberger, se han producido burbujas de precios de activos en diferentes países y en diversos periodos de la historia. Las burbujas de los 100 últimos años se han centrado principalmente en los bienes inmuebles, las acciones y la inversión extranjera.¹

1636: Burbuja de los tulipanes en Países Bajos.
1720: Compañía de los Mares del Sur.
1720: Estratagema del Misisipi.
1927–1929: Burbuja de valores bursátiles de los años veinte.
Década de 1970: Aumento de préstamos a México y otras economías en desarrollo.
1985–1989: Burbuja japonesa de bienes inmuebles y acciones.
1985–1989: Burbuja de bienes inmuebles y acciones en Finlandia, Noruega y Suecia.
Década de 1990: Burbuja de bienes inmuebles y acciones en Tailandia, Malasia, Indonesia y otros países asiáticos entre 1992 y 1997, y aumento de la inversión extranjera en México en el periodo 1990–1999.
1995–2000: Burbuja de acciones extrabursátiles en Estados Unidos.
2002–2007: Burbuja de bienes inmuebles en Estados Unidos, Reino Unido, España, Irlanda e Islandia.

Escoge una de estas burbujas de precios de activos o una burbuja de una moneda digital. Investiga sobre ella y cuenta la historia de su evolución usando los modelos tratados en esta sección.

Charles P. Kindleberger y Robert Z. Aliber. 2005. Manias, Panics, and Crashes: A History of Financial Crises (Wiley Investment Classics). Hoboken, NJ: Wiley, John & Sons [Manías, pánicos y cracs: historia de las crisis financieras, trad. cast. de Gina Clotet, Barcelona: Ariel, 2012]. ↩