Unidad 8 Dinámica de la economía: crisis financieras y ambientales

8.7 Burbujas inmobiliarias y estallidos: endeudamiento hipotecario, préstamos bancarios y consumo agregado

Los auges del mercado inmobiliario se pueden amplificar más porque la subida de los precios incrementa tanto el incentivo como las posibilidades de endeudamiento de los hogares. El mayor endeudamiento permite gastar más, incluso en vivienda, lo que contribuye a más subidas del precio de las viviendas.

Ganancias de capital y el incentivo (y los riesgos) de pedir más dinero prestado

apalancamiento, ratio de apalancamiento

El apalancamiento hace referencia al procedimiento consistente en aumentar las inversiones o la compra de activos mediante préstamos. Existen varias medidas distintas pero relacionadas del apalancamiento de un hogar, una empresa o un banco. CORE emplea la proporción de la inversión financiada mediante préstamos; en otras palabras, la ratio de apalancamiento es la relación entre la deuda y los activos.

Cuando se espera que suba el precio de las viviendas, para los hogares resulta atractivo aumentar su endeudamiento, porque la ganancia de capital que esperan obtener por ese encarecimiento aumenta la rentabilidad de la inversión en vivienda. Pedir dinero prestado para invertir es lo que se denomina la «magia del apalancamiento» (que se presenta en la sección 6.10). Los propietarios de viviendas y las empresas, bancos incluidos, pueden aprovecharse de esa práctica, como se muestra en el ejemplo siguiente.

balance

Registro de todos los elementos actuales de activo y pasivo, así como del patrimonio neto, de un actor económico, como un hogar, un banco, una empresa o un gobierno. Véase también: patrimonio neto, pasivo.

pasivo

Deuda; cantidad que se debe con una obligación contractual de reembolsarla en el futuro.

capital social

Las participaciones (acciones) de una empresa reciben el nombre conjunto de capital social. El valor total de los fondos propios en manos de los accionistas se corresponde con el valor neto de la empresa, y el capital de la empresa perteneciente a cada accionista individual equivale al valor total de las acciones que posee. Véase también: patrimonio neto.

Si un hogar llevara un balance (explicado en la sección 6.2), la vivienda que posee estaría en el lado del activo, mientras que la hipoteca que debe al banco se contabilizaría en el lado del pasivo. Centrándonos en la vivienda, el valor que esta tiene menos lo que debe por ella (la hipoteca) es el patrimonio neto poseído en la vivienda. Corresponde a la proporción de la vivienda que el hogar posee; el resto es propiedad del banco. El dato clave que no hay que olvidar es que el importe de la deuda es fijo en términos nominales (por ejemplo, dólares o pesos), pero el valor de la vivienda fluctúa a medida que el mercado inmobiliario sube o baja. Es decir, el patrimonio neto que representa la vivienda para la familia también sube y baja.

Supón que una vivienda cuesta 200 000 dólares y que el hogar hace una entrega inicial (la entrada) del 10 % (20 000 dólares). Eso implica que pide prestados 180 000 dólares y posee 20 000 dólares de la vivienda. Su coeficiente o ratio de apalancamiento inicial, en este caso el valor de su deuda dividido por el valor de la vivienda, es del 90 % (= 180/200). Ahora supón que el precio de la vivienda sube un 20 %, hasta 240 000 dólares. La rentabilidad de lo que el hogar ha invertido en la vivienda es del 200 % (ya que la parte del valor de la vivienda que no corresponde a la hipoteca ha subido de 20 000 dólares a 60 000 dólares: se ha triplicado). Al mismo tiempo, el apalancamiento habrá bajado ligeramente, hasta un 75 % (= 180/240). Los hogares que estén convencidos de que los precios de la vivienda seguirán subiendo podrían decidir incrementar su apalancamiento porque así obtendrían una rentabilidad elevada. Como explicamos más adelante, disponer de más garantía gracias al aumento del valor de la vivienda les permitiría poner en práctica el plan de incrementar el apalancamiento.

patrimonio neto, valor neto

El patrimonio neto (o simplemente patrimonio) de un individuo, un hogar o una organización es la diferencia entre el valor total de su activo y el valor total de su pasivo.

Por otra parte, el mismo mecanismo opera cuando baja el precio de la vivienda. Cuanto más apalancamiento tenga un hogar, más pequeño será su patrimonio neto (o simplemente patrimonio). Si bien la oportunidad de pedir más dinero prestado y aumentar el apalancamiento ofrece mayores posibilidades de ganar con las subidas de precio de la vivienda, hace que los hogares sean más vulnerables cuando hay bajadas.

liquidación

Venta de algo a un precio muy bajo debido a la necesidad urgente de dinero por parte de la persona que vende.

Como hemos explicado antes, cuando el valor de mercado de la vivienda baja a menos de lo que se debe por la hipoteca, el patrimonio neto es negativo. Siguiendo el ejemplo mencionado arriba, si la apalancamiento es del 90 %, una bajada del precio de la vivienda de más de un 10 % dejaría al hogar con un patrimonio neto negativo. Cuando eso sucede, el acreedor de la hipoteca puede embargar la vivienda y venderla para recuperar (parte de) lo que se le debe. En un desplome generalizado del precio de la vivienda como el que sucedió en Estados Unidos, cuando cayó un 30 % entre 2006 y 2009, la venta forzada de muchas viviendas hace bajar el precio aún más (en lo que podríamos llamar una liquidación), reforzando la caída.

Garantía hipotecaria, burbujas de precios de vivienda y el acelerador financiero

garantía

Activo que un prestatario deja en prenda a un prestamista para asegurar la devolución de un préstamo. Si el prestatario no consigue abonar los pagos del préstamo según lo acordado, el prestamista pasa a tener la propiedad del activo.

Mientras que unos precios de la vivienda cada vez más altos crean el incentivo para endeudarse más, la oportunidad de hacerlo surge del papel de la garantía en los préstamos bancarios. Cuando un hogar pide dinero prestado para comprar una vivienda, habitualmente se trata de un préstamo con garantía hipotecaria. Como parte del contrato de la hipoteca, se estipula que el banco puede tomar posesión de la vivienda si el prestatario no realiza los pagos acordados. En economías con sistemas financieros relativamente desarrollados, incluso hogares con rentas bajas y poca riqueza obtienen préstamos para comprar una vivienda, porque el prestamista puede embargarla en caso de impago. Sin esa garantía, es probable que los hogares que se encuentren en esas circunstancias quedasen excluidos del acceso al préstamo.

Además, en algunos países como Estados Unidos, la garantía hipotecaria desempeña un papel en el proceso dinámico que sustenta las burbujas inmobiliarias. La explicación es que, cuando el valor de mercado de una vivienda sube, ese mayor valor aumenta el patrimonio neto del hogar (ya que el importe de la deuda sigue siendo el mismo). A su vez, el hogar ahora puede pedir más al banco (o al proveedor de la hipoteca) en base al mayor valor de la garantía. El diagrama de la izquierda de la figura 8.17 lo ilustra. Como el hogar puede conseguir un préstamo de mayor cuantía, lo usa para ascender en la «escala habitacional» hacia una vivienda mejor (por ejemplo, más grande). Esta mayor demanda de viviendas lleva a su vez a un mayor encarecimiento de la vivienda y contribuye a alimentar la burbuja.

El panel de la derecha muestra el proceso que lleva a un abaratamiento de las viviendas: la disminución del precio de la vivienda reduce el valor de la garantía de que disponen los hogares. Así se recorta el importe que pueden pedir prestado y bajan las compras de vivienda.

acelerador financiero

Cuando un activo (como la vivienda) se usa como garantía en préstamos, el aumento de su precio eleva el valor de la garantía. Esto permite más préstamos, aumenta la demanda y provoca nuevas subidas de precio. Este proceso de amplificación se denomina acelerador financiero.

El papel que en conjunto juegan el apalancamiento y la garantía en la amplificación de las burbujas inmobiliarias y su estallido se conoce como acelerador financiero.

Efectos del acelerador financiero sobre el consumo agregado y la producción

En la figura 8.1, identificamos la burbuja del crédito inmobiliario en los datos del PIB de la década de 2000 en Estados Unidos y comentamos la persistente debilidad del crecimiento de la producción en los años posteriores a la crisis financiera. Un vínculo importante entre la vivienda y el PIB está relacionado con el efecto que las variaciones del precio de la vivienda tienen sobre el comportamiento del ahorro y, por consiguiente, sobre el «consumo» como componente de la demanda agregada.

proceso multiplicador

Mecanismo mediante el cual se amplifica el efecto directo de un aumento (o descenso) del gasto agregado a través de efectos indirectos que incrementan (o reducen) la producción agregada. Véase también: modelo multiplicador.

En la mayoría de las economías, el consumo es el mayor componente del PIB. La sección 3.6 explica que el consumo depende de los ingresos (la renta) y que las variaciones del consumo afectan a la producción agregada y al empleo a través del proceso multiplicador. Ahora vamos a incorporar el efecto del patrimonio inmobiliario para ampliar nuestro conocimiento del consumo agregado.

Vivienda, objetivo de riqueza y ahorro preventivo

restricciones crediticias

Aquellas restricciones sobre el importe o las condiciones en que una persona puede obtener un préstamo.

modelo del ciclo de vida del consumo

Modelo del gasto en consumo en el que el consumo actual de los individuos depende no solo de su renta en el momento presente, sino también de su renta futura esperada, así como de sus activos teniendo en cuenta ahorros y deudas.

Según el modelo del ciclo de vida del consumo (sección 3.9) los hogares prefieren suavizar el consumo a lo largo de varios periodos cuando sus ingresos varían y para ello ahorran y toman prestado; sin embargo, muchos hogares no pueden suavizarlo en la medida que querrían porque se enfrentan a restricciones crediticias. El suavizado del consumo se refleja en el tamaño del multiplicador y por lo tanto en la pendiente de la curva de la demanda agregada del modelo multiplicador. Cuando introducimos el papel de la riqueza en el comportamiento consumidor y ahorrador, las variaciones de la riqueza pueden desplazar la curva de demanda agregada.

ahorro preventivo

Aumento del ahorro destinado a recuperar el objetivo de riqueza. Véase también: objetivo de riqueza.

objetivo de riqueza

Nivel de riqueza que aspira a mantener un hogar de acuerdo con sus metas (o preferencias) y expectativas económicas. Se asume que los hogares procuran mantener en la medida de lo posible ese nivel de riqueza cuando se produce algún cambio en su situación económica.

La conexión con la vivienda radica en que, además de ahorrar para suavizar el consumo, los hogares también ahorran de forma preventiva cuando se han fijado un objetivo de riqueza. El objetivo de riqueza es el nivel que un hogar intenta alcanzar y mantener en función de sus metas económicas. Trata de no salirse de ese nivel cuando las circunstancias económicas cambian de una manera que podría afectar a sus ahorros (y por lo tanto a su comportamiento de consumo). La variación del precio de la vivienda alterará la riqueza de un hogar.

consumo autónomo

En un modelo de demanda de consumo, el consumo autónomo se corresponde con el gasto de consumo planeado que no depende de otras variables (como los ingresos o el tipo de interés).

Volviendo a la familia que tiene una hipoteca sobre su vivienda, si se produce una bajada de los precios de la vivienda, los miembros del hogar también se preocuparán por la posible disminución de su riqueza. Si el nivel de riqueza está en el objetivo o por debajo, es probable que reaccionen ahorrando más. En el modelo multiplicador, esto se refleja como una caída del consumo autónomo.

Una subida del valor de la vivienda incrementa la riqueza del hogar con respecto a su objetivo y relaja las restricciones crediticias. Querrá ahorrar menos (gastar más en bienes y servicios y en vivienda) y podrá endeudarse más.

La rápida subida de los precios de la vivienda en los años anteriores a 2008 envió el mensaje «equivocado», que se interpretó como una señal de que seguiría subiendo más. Sabemos que los recursos no se asignaron bien, porque Estados Unidos y los países europeos con burbujas inmobiliarias (muy en especial España e Irlanda) acabaron con miles de viviendas sin terminar y abandonadas cuando estalló la burbuja.

A modo de resumen, el acelerador financiero ayuda a explicar los procesos de retroalimentación positiva (desestabilizadora) en el mercado de la vivienda y contribuye a nuestro entendimiento del comportamiento del consumo agregado y cómo se sostienen las burbujas inmobiliarias alimentadas por los créditos.

• Para quienes no sufren restricción financiera: si el valor de tu vivienda sube, mejora tu patrimonio neto y eleva tu riqueza en comparación con tu objetivo de riqueza. Nuestra predicción es que eso reduciría tu ahorro preventivo e incrementaría tu consumo.
• Para quienes sufren restricción financiera: la subida del valor de mercado de tu vivienda puede llevarte a aumentar el gasto en consumo (y en vivienda) porque una garantía con un valor más alto te permite endeudarte más.
• El desplome de los precios de la vivienda tendrá un efecto amplificado, hundiendo la demanda agregada al aumentar los hogares su ahorro para reconstruir su riqueza.